姫屋ブログ


姫ちゃん、地雷だらけ!?スルガ銀行のアンケート調査は不正解明に役立つのか?

スルガ銀行が、投資用不動産向け融資の不正行為を調べるために


融資先にアンケート調査を始めました。


そのアンケートというのが・・・


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■本日の内容■
姫ちゃん、地雷だらけ!?スルガ銀行のアンケート調査は不正解明に役立つのか?
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 こんにちは、姫ちゃんです。


不動産投資家であればご存知のスルガ銀行。


独自の融資基準で、アグレッシブに融資をしていたので、


通常ではなかなか融資付の難しい築古物件の売買には重宝する存在でした。


 スルガ銀行の融資基準は、いろいろあるかもしれませんが


特徴的なのは、RC構造など一部の基準を超えていれば「物件価格=物件価値」とみなすことでした。


本当に言ったかどうかは別にして、

「市場でその物件が、その価格で売買されているということは、その物件の価値は価格と同じ」

という考え方に基づいていたようです。


これが不正を働く業者にとっては非常に都合の良い基準だったのです。


なぜなら、本当の価値は4000万円しかない「かぼちゃの馬車のアパート」でも、8000万円と値付けをし、実際に8000万円で購入してくれる高属性のサラリーマンがいれば、売買が成立し、そのアパートは8000万円の価値とスルガ銀行にみなされ融資がつくからです。


そのため、業者はいくらでも値段を釣り上げることができました。


 スルガ銀行の融資は基本的に物件価格の9割までという基準でしたので、1億円の物件は9000万円までしか融資が出ません。


そこで登場したのが二重契約書です。1億2000万円の売買契約書を作り、スルガ銀行からその9割


すなわち、1億800万円を借り入れる。


 1億円の物件価格を支払って、おおよそかかる諸費用の800万円までもカバーする、絶対にやってはいけない悪質な手口。


1億円の物件を購入する場合、自己資金の800万円も用意できない時点で、その人が購入してはいけない規模であるというシンプルな理屈がぶっ壊されるのです。


 銀行が、自己資金を求めるのは理由があります。


もちろん、銀行が破産しないための基準ですが、その基準は融資した人が破たんしないためのものでもあります。


 スルガ銀行にとってそのための唯一の基準が、物件価格の9割までしか融資しないというものだったのです。


それを業者と一部行員がないがしろにしていたのです。


 前振りが長くなりましたが、悪質な業者とスルガ銀行の不正行為の概要はこんな感じです。


 そのスルガ銀行が不正調査をするためにアンケートを実施しています。


アンケートの対象は、スルガ銀行に投資用不動産向け融資をしてもらった人です。


 本当にアンケート程度で、不正行為の全容解明調査ができるのかはなはだ疑問ではありますが、アンケートの内容を見てみようと思います。


まず、スルガ銀行は、前置きとして以下のようなことを述べています。


文章自体は、姫ちゃんが姫ちゃんの言葉でサマリーしています。(原文ではありません)


「アンケートで、個別の事情を踏まえ、融資条件の見直しなど対応につなげたい」


「今回の調査に回答しても、基本的に融資してもらった投資家に、不利益が及ぶことはないと考えている」


「調査に回答しない場合、融資条件の見直し等の対象から外れるかもしれない」


てな感じで、言葉遣いは丁寧ですが、若干えらそうな感じです。(個人の感想です)

 

 アンケートの中身は以下の5つの項目があります。


1.年収・自己資金のエビデンス資料に関する質問

2.二重契約・変更契約(金額変更の覚書)

3.レントロール

4.団体信用生命保険

5.新築の場合の建築確認


どれも、業者が不正を行ったかどうか、とともに、それを知ってたか?みたいな質問があります。


一つずつ、もう少し詳細に見ていきます。

 

1.年収・自己資金のエビデンス資料に関する質問


ここでは、

「年収が700万以上か」

「融資申込み時、申告した自己資金はいくらか」

「年収や自己資金のエビデンス(証拠)資料の改ざんをされたと思うか、思わないか」

「改ざんされた、されていないと思う理由は何か?(自由筆記)」

「不動産屋を経由して上記エビデンス資料を提出した人は、そのコピーを同封しろ」


という、超ストレートな質問がなされています。


要するに、投資家自身が、どれくらい上記の手口を把握していたかを問うています。


この質問に正直に答えて投資家の不利益にならないとは到底思えません。


私が知っている投資家の中には、当然、不動産業者の手口を知っている人も大勢いるわけで


要は、不動産業者とグルになっていたことを、正直に、知っていたなどといえるはずがありません。


イケテないアンケートだと思います。

 


2.二重契約・変更契約(金額変更の覚書)


ここでは、


「二重契約・変更契約が存在したか、しなかったか」


「もし存在したなら、そのコピーを同封しろ」


「なぜ二重契約書を作成するようになったのか経緯(自由筆記)」


ということが聞かれています。


なお、変更契約書は、契約書には1億2000万円とありますが、実際には1億円にしますよとか書いてあります。


 うーん、これだって、そうですが、二重契約がある時点で、売買を行う事業者として善管注意義務みたいなものをちゃんと守っていたか問われそうです。

要するに銀行から、投資家にの過失を問われてしまわれそうな、そんな気がします。

 

3.レントロール


ここでは、中古物件について以下のことを質問しています。

「レントロールを見たことがあるか、見た経緯を書け(自由筆記)」

「レントロールのコピーを同封しろ」

「レントロールの改ざんがされていたと思うか、思わないか」

「改ざんされたと思う理由を詳しく書け(自由筆記)」


これも、実際の家賃収入よりも多く見せかけるために、業者がレントロールを改ざんしたかどうかを問いつつも

投資家本人が事実を知っていたかどうかも丸わかりになる質問です。

 

4.団体信用生命保険(団信)


ここでは団信について、以下の質問があります。


「融資時に団信に加入したか」

「健康状態について正確な告知を行ったか、行っていないか、業者に記載を委託したか」

「団信加入時、医師の診断書が必要だったか、否か」

「業者や銀行員から診断書の偽造を持ちかけられたか」

「偽造を持ちかけられた場合は、誰からどのようにあったか詳細に書け(自由筆記)」


団信加入において、正確に健康状態を告知することは、融資を受ける者の義務ですし、これを故意に違反したり、まして診断書を偽造したりした場合、投資家本人の過失も追及されかねません。


 ちなみに、団信に加入できず、ローンが通らないことは、ごくたまにですがあります。


それは仕方のないことなのです。その場合は、相続人が連帯保証人になるなど、団信なしで借り入れる方法もあるわけで、不正を行うなんてもってのほかなのです。

 

5.新築の場合の建築確認


最後の項目はシェアハウスなどの新築について建築確認について質問しています。


「建築確認申請書、確認済証の原本を業者から受け取ったか?」

「業者や行員によって建築確認が偽造・改ざんされたと思うか、思わないか」

「建築確認のコピーを同封しろ」

「その他(自由筆記)」


建築確認とは、「アパートを建ててよいですか?」と行政に確認し、OKをもらうための手続きです。


これがOKでないと、基本的に、建てちゃだめというか、融資が出ません。

(勝手に建てちゃった大工さんとかいます。そういう物件は違法物件といわれ融資を受けられません)

 

 アンケート5つを詳細に見てきましたが


スルガ銀行は冒頭にて「投資家に不利益が及ぶことはない」と言っておきながらも、


不正について知っていた、加担した、などをあぶりだそうとしている項目だらけで驚きです。


 今回の件については、姫ちゃんは


1番悪いのは、業者

2番目に悪いのは、投資家

3番目に悪いのが、銀行


の順だと思っていますが、それでも、このアンケートの内容は、あまりに銀行側に都合の良い内容に思えてなりません。


 特に自由筆記は、時系列に改ざんまでの経緯を書いていくうちに、自分でも知らないうちに不正に加担したということの証明になってしまう可能性もあります。


「投資家に不利益が及ぶことはない」と言っていても、追求できる、投資家自身の過失については、追求して損害賠償を少しでも相殺するのが「合理的な経済人(経済学専門用語)」です。


 不正解明といいつつ、そういった、地雷をちりばめたアンケートを実施するというのは、なんだか誠意を感じられないと思うのは私だけでしょうか。

 


 もうね、そもそも、カボチャの馬車のような、もうからない投資物件に手を出す人がいなければ、こういう売り方をする業者がいなくなるわけです。


 そのためには、投資家自身が、ちゃんと自分で数字を読めるようになって、自分で数字を判断して、時間と労力をかけて、損しないように自衛するしかないのです。


 そのための学ぶ場所はたくさんあります。学ぶ本もたくさん出ています。


姫ちゃんの本でもいいし、別の人の本でもいいし。とにかくたくさん読んで、学んで、努力して、やっと手に入るのが良い物件です。


業者が手取り足取りお膳立てしてくれるものに、良いものはありません。


改めて言いますが、良い物件の存在確率は「0.3%」です。


 そんなもの、ポンポンと出るはずありませんし、出てもボーっとしてたり、情報をただ受け身で待っている人は買えません。


 ちゃんと、自分から積極的に、学び、動いてください。


そのために、姫ちゃんのところでは、千本ノック、無料相談をやっています。


失敗物件を購入してからでは、対応は極めて困難になるので、失敗する前に来てください。


(無料相談だけでもいいから、セカンドオピニオンとしてちゃんと学びに来てください)


でわでわ。



姫ちゃん、大家さんって日本にどれくらいいるか知っていますか?

大家さんって日本にどれくらいいるか知っていますか?


大家は社会的マイノリティです。


マイノリティなのにあまり保護されていないことは問題だと私は思うのです。

 

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■本日の内容■
姫ちゃん、大家さんって日本にどれくらいいるか知っていますか?
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 こんにちは、姫ちゃんです。


 突然ですが、大家さんって、日本にどれくらいいるか知っていますか?


日本に住んでいる人は、ホームレス以外、なんらかの家に住んでいると思います。


そして、その家は大きく分けて、持家か賃貸のどちらかになると思います。


 では、そのうち賃貸はどれくらいあって、その大家さんはどれくらいいるのか?


「私、気になります!」


ということで、調べてみました。


 まず、日本の世帯数について平成25年のデータによれば


世帯数は約5200万世帯でした。


人口が1億くらいなので、平均1世帯当たり2人くらいが一つの家に住んでいることがわかります。


 ただし、実際は3~5人くらいで住んでいる子育て世帯と、2人で住んでいる世帯と、1人で住んでいる世帯が入り混じって、5200万世帯が住んでいるということになります。


なので、日本の住宅のうち、誰かが住んで稼働している世帯が5200世帯となります。


 この5200万世帯のうち持家は約3200万世帯です。つまり約62%の人が持家なのです。


日本の人たちは結構頑張っていますね。


62%の人が夢のマイホームに住んでいるのです。


 ちなみに、一戸建ては2600万世帯、残りは区分所有になります。


(細かな分類を見ていくと長屋などがありますが省略)


 要するに、全世帯5200万世帯のうち、約50%の2600万世帯は戸建なのです。


ちょうど、1970年代にヒットした小坂明子の「あなた」のように小さな家を建てられ、夢をかなえたわけです。


 一方、貸家の総数は1850万世帯です。(合計世帯数が合わないのは統計の取り方による)


つまり約35%の人は賃貸物件に住んでいるということになります。


 そして、大家さんの数は116万世帯です。(住居以外の賃貸用不動産を所有する世帯数より)


つまり、全世帯に占める大家さんの割合は、たったの2%しかいないのです。


 賃貸している世帯数1850万世帯に対して、貸し出している大家さんの世帯数は116万世帯で、約16:1の割合で大家さんは圧倒的にマイノリティといえます。


 なお、大家さんになるときの、物件の取得については、全体の約54%が相続、46%が売買となります。


つまり、116万世帯のうち46%にあたる53万世帯(総世帯の約1%)は、自分のお金で物件を取得し、リスクを取って大家さんになっているということがわかります。


 よく、相続でタダでもらったものなんだから、とか、社会的に恵まれているんだから、とかそういう理由で、家賃滞納しても出ていかないで、その被害を大家さんに引き受けさせるというのは


もはや、この時代には合わないのです。


 もしかしたら、昔は大地主さんが、住民の家賃滞納を棒引きしてくれるなんて、社会福祉の役割を担っていたかもしれません。


 しかし、現代の大家さんの約50%は、とくに担税力があるわけでもなく、自身の知識とスキルを磨き、時間と労力を惜しむことなくつぎ込み、リスクを取って大家業をしているわけですから、


法的に理不尽な滞納や担税力に対する要求には対抗しなくてはなりません。


 そういう意味で、過度に住民の権利を保護しすぎている借地借家法は変えていく必要があると個人的には思います。


 また、今回の民法改正により、連帯保証人の補償額の上限を決めなくてはならないなど大家にとって不利な条件が課されたことに対し


 相変わらず告知事項の期間などは定められず、あいまいなままです。


マイノリティである大家の意見よりも、マジョリティである借家人や大家さん以外のほうを向いた法改正についてとても残念な気持ちです。


 まぁ、そうはいっても大家さんがマイノリティである事実は変わらないのですから、大家さんは自分自身の知識とスキルを上げて自衛していくしかありません。


 私は大家さんの知識レベルを上げ、理論武装して失敗のない不動産投資ができるように日々活動しています。


特に、成功している大家さんの手法のうち、再現性のある東京23区や日本の都心を主とした不動産投資をおススメしています。


 不動産投資は知識とスキル・アクションの量で成功が決まります。


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※本日の統計データ出典:平成25年住宅・土地統計調査_日本の住宅・土地(政府統計)


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姫ちゃんフド活:驚異の利回り13%です。23区内で出ました!

驚異の利回り13%


23区内で駅徒歩圏内で再建築も大丈夫!もちろん所有権です!


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■本日の内容■
姫ちゃんフド活:驚異の利回り13%です。23区内で出ました!
(23区、3000万円以下、利回り約13%、駅徒歩13分)
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 こんにちは、姫ちゃんです。


23区内で、所有権で、再建築もできて、利回り約13%、駅徒歩圏です。


こりゃ、見に行くしかないっしょ。


【物件スペック】

■価格/表面利回り
3000万円以下
利回り約13%

■土地面積
約80平米

■建物構造/間取り
木造2階建 1K 7戸
※図面から把握できる範囲で記載


【現地調査の感想】


 今回の物件は23区の北西側の私鉄沿線になります。


駅から徒歩13分とそれなりですが、東京23区であれば徒歩圏内の距離です。


 片側1車線ずつでバスも通る幹線道路から曲がってすぐの道路に面しています。


その道路も6メートルと十分な幅員です。


 一部商業地域のため建蔽率・容積率も高く、広い建物が建てられる活用しがいのある土地です。


 そんな土地にぽつんとたつ、古いアパートが今回の物件です。


前面道路と建物の間は80センチくらいの距離があり、住民の方の自転車が止められています。


その横のドアは1階の一番表側の部屋の入口です。


 昔は店舗だったようで表側の道路に入口が直で面しているのが特徴です。


その横に2階に上がる階段があります。


 特筆すべきは1階の奥の部屋です。


通路というにはかなり狭い、80センチくらいの隙間が、この物件の1階の人の廊下のようです。


この廊下の所有権は、この物件とお隣の持ち物なので、将来もしお隣が建て替えなどで


こちらの物件ギリギリまで建物を建てたら、1階の住民は部屋に戻れなくなる可能性があるという


なかなかに癖のある物件です。


 風呂トイレは年代の割にちゃんとユニットバスが入っており、よいですが、いかんせん古いので


あまり若い人向けではないという状況です。


 しかし、この物件、現況の利回りが約13%と高く、積算も売値の9割近く出る高スペック物件です。


かなり癖のある作りではありますが、うまく回すことができればかなり儲かりそうな予感がします。


 仮に人が入らない場合でも、家賃を相場よりも低くすることができますし、その場合でも10%は超えてくるので安心です。


 まぁ出口まで全く手がかからないわけではないので、初心者向けではありませんが


2件目、3件目の人であれば十分管理できそうですし


初心者でも、時間と労力を投入できる人であれば、キャッシュを稼ぎ出すことができるのでお得かもしれません。


 その他、いくつかここには書かない問題点もありますが、それを乗り越えていくことができれば


良い物件になると思います。

 

 

でわでわ。

 

 

 

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姫ちゃんフド活:23区で1千万円以下の物件を買える人の条件とは

23区内で、所有権で、再建築できて、1000万円以下で、積算と利回りが高い。


価格が安いのでお買い得な物件です。


こういうお買い得物件を買える人ってどういう人なのでしょうか。


詳しくは本日の内容をお読み下さい。


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■本日の内容■
姫ちゃんフド活:23区で1千万円以下の物件を買える人の条件とは
(23区、1000万円以下、利回り約10%、地下鉄駅徒歩10分未満)
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 こんにちは、姫ちゃんです。


23区内で、所有権で、再建築もできて、1000万円以下で、積算と利回りが高い物件です。


【物件スペック】

■価格/表面利回り
1000万円以下
利回り約10%

■土地面積
約30平米

■建物構造/間取り
木造2階建 2K 2戸
※図面から把握できる範囲で記載


【現地調査の感想】


 今回は東京23区の北西部にある小ぶりの物件です。


 地下鉄の駅からも5分以上はかかるものの10分はかからない、徒歩圏内でとても良いです。


駅周辺は店も多く仕事帰りに買い物もできて便利です。


適度に緑もありつつ、大きな幹線道路もあり、生活環境としては申し分ないと思います。


 物件前面は私道ですがちゃんと幅員が4メートル以上あり、再建築も問題なし。


容積率も240%と十分なので、建て替える時には、1回に駐車場の3階建ての戸建が立ちます。


23区内でそういう戸建を新築で買うと、おおよそ3000~4000万円くらいなので、


1000万円以下でこの土地が手に入るのはお得ですね。


 当然積算もばっちり出ていて、売り出し価格を上回る勢いです。


 内見したところ築年数の古さの割に、中はとてもきれいです。


畳の部屋とフローリングの部屋があり、壁紙も塗装もきれいでキッチンも小さいもののきれいです。


 外装は薄いクリーム色で、まだ問題なく、鉄部については塗りなおしたばかりなので艶があります。


パッと見のデザインは古いものの、一人暮らしの男性が住むには十分な広さときれいさでした。


 まぁ当然、こういう物件は、出た瞬間に売れてしまいます。


 では、こういう物件を買える人の条件とはなんでしょうか。


それは、下記のような人です。


・頻度を高く物件を探している人

・自分の中で購入基準がはっきりしており、即断即決できる人

・現金をある程度用意できる人

・融資の通る見込みがある人

・業者と懇意にしている人


 そもそも、こういった物件


すなわち、23区内で、所有権で、再建築ができて、積算が出て、利回りが出て、駅徒歩10分以内で、建物がきれいな1000万以下の物件は、めったに出ません。


レインズで、1000万円以下で検索すると、せいぜい1週間に10~15件程度しか出てきません。


 そして、そのほとんどが再建築不可もしくは借地の物件です。


要するに10~15件の1000万円以下の物件で、所有権、再建築できるという条件のものは皆無ということです。


 しかし、それでも時たま、1か月に1~2回程度、所有権、再建築できるという物件が出ることがあります。


出た瞬間、誰かが買って、すぐにレインズから消え去るのですが、それでも存在することは確かです。


つまり、誰かが速攻で見つけて、速攻で買っているということなのです。


 そして、そういう物件を速攻で買っている人は、かなりの頻度で物件を探している人なのです。


 また、そういう人は業者との関係も良好です。


1000万円以下のお買い得物件を狙っている人はたくさんいます。


そのため、業者から1番に連絡が来る人でないと、買うことはできません。


 業者から1番に連絡が来るためには、足しげくその業者に通い、顔を覚えてもらっていること


即断即決できると思われていること、現金があったり融資がつくので買えるとアピールできていることが大事です。


 要するに、情報をクレクレ言っているだけでは、その他大勢から抜きんでることはできないということです。


せっかくの休日に、不動産業者に行って物件を探すのは大変ですし、物件調査に行くのも大変ですが


そういった手間を惜しんで、ポータルサイトに登録してメールを受信するだけでは、お買い得物件は買えません。


 そもそもポータルサイトに掲載された時点でライバルが大量発生しますから、


もうその物件は狙い目ではなくなります。


 できればポータルサイトに掲載されていない物件を見つけ、速攻で買付を入れるのがベストです。


姫ちゃんのところで「物件探し千本ノック」をしている人はわかると思いますが、あの地道な作業がめっちゃ大事なのです。


幸いうちに来ていただいている方は勤勉な方が多いので、成功者が増え続けていてうれしい限りです。


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姫ちゃん、私が海外不動産投資をおススメしない理由

私は海外不動産投資はおすすめしていません。

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 こんにちは、姫ちゃんです。


たまに海外不動産投資などについてご質問を頂くことがあります。


 基本的に私は海外不動産投資はおススメしていません。


なぜなら、海外不動産投資で成功するということに対して再現性が認められないからです。


 私が不動産投資をおススメする理由は、その高い再現性にあります。


再現性とは、誰がやっても同じように再現し、成功することができるという意味です。


 科学実験で最も重要なのは、誰がやっても同じ手順で行えば、同じ結果が得られるという「再現性」です。


スタップ細胞があれだけ批判されたのは、「再現性」がなく、本人以外の実験では成功できなかったからです。


 誰でも再現できるものこそが、科学的手法であり、科学的な真理なのです。


誰もが再現できないものは、非科学的であり、オカルトのたぐいか、ビギナーズラックなのです。


 私は科学的手法で、誰でも成功を再現できるからこそ不動産投資をおススメしているのです。


 だからこそ、誰もが再現できるわけではない、海外不動産はおススメしていないわけです。


 確かに海外不動産投資で成功している人もいます。


もしかしたら数年で暴落してしまうかもしれませんが、それまでに売り切れた人はある意味得しています。


 でも、なぜ、あなたは得する側になれると信じているのでしょうか?


なぜ、英語も話せないのにアメリカの不動産を?


なぜ、インドネシア語も話せないのにインドネシアの不動産を?


あっせんしてくれる業者が現地の人と交渉してくれるから大丈夫。


ちゃんと買付ツアーで現地に見に行ったから大丈夫。


 本当にそうでしょうか?


 そんなに業者任せで大丈夫でしょうか?


ちゃんと、業者が作ってくれるから大丈夫。


ちゃんと、サブリースついているから大丈夫。


 そう信じて購入したかぼちゃの馬車となにが違うのでしょうか?


 あなたがめちゃめちゃインドネシアの政治経済文化、民衆のニーズ、現地の生活の仕方、教育水準、人々の行動様式、歴史的背景、建設現場の状況、建築資材の値段、不動産屋の状況、賃貸の決め方、契約の仕方、訴訟の仕方などに


詳しいならきっと、インドネシア不動産投資は、あなたにとっては再現性のある投資になるかもしれません。


 ですが、日本に住むほとんどの日本人は上記の情報を知らないハズです。


現地のインドネシア人よりも詳しく知っている人は、どうぞ、インドネシアの不動産を購入してください。


 いやいや、ビジネスパートナーのあっせん業者が、インドネシアに詳しくて・・・


そういうひとは、


 かぼちゃの馬車を売っていたスマートデイズがサブリースに詳しくて・・・


という構造と同じだということを今一度認識してください。


 それでも海外をやりたい人は、余裕資金で、失ってもいい金額でやってください。


再起不能になるのは避けてほしいというのが私の願いです。

 

 私は再現性のある東京23区や日本の都心を主とした不動産投資をおススメしています。


 てなわけで、東京で物件を探したいという人はぜひ、姫ちゃんの無料相談に来てください。


物件探し千本ノック受けてみる価値はありますよ!

 

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