こんにちは。姫ちゃんです。
2023年になっても相変わらず高止まりしている不動産投資マーケットです。
ごく最近は少し価格が落ち着いてきていますが、それでもまだ高いので、賢明な投資家の方々は、しばらくは買えない日々が続くでしょう。
最近の都内では、戸建や小規模アパートなどで買いやすい価格帯の物の転売が増えているように感じます。
今日も23区内の物件で、以前5530万円で売られていた物件が、6980万円で転売されているのを発見しました。
まぁ、そんな状況でも、不勉強な投資家がドンドン高値掴みしてくれるので、倫理観の低い業者がドンドン高値で仕入れて転売するわけで、そんなに高くても売れているから値下がりするわけないのです。
みんなが大好きな（大嫌いな）転売ヤーと同じ構図ですね。
プレステ５は増産されるそうなので、転売ヤーが利益を取れなくなるでしょうが、土地は増産できない限定品なので、いつまでたっても転売ヤーが活躍するマーケットのままです。
それからプレステ５のような工業製品は定価がありますが、土地には定価がないというのも転売ヤーが暗躍できる要因なのかもしれませんね。
不動産価格を下げたいなら、みんなで買い控えすればいいんです。転売ヤーから買わなければ、少なくとも転売利益分は値下がりしますよ。
閑 話 休 題
さて話を戻すと、ここ数年の不動産マーケットは、条件の良い高利回り物件が減少し続けているわけですが
「どれくらい物件が減少しているのかをまとめてみた」というのが本日のお題です。
まずは、下記のグラフを見てください。
【23区内高利回り物件出現件数】
このグラフは、姫ちゃんの会社で、ほぼ毎日手動で取得し、人間の目でチェックをして記録している、東京23区内の「まともな物件」の新規登録数の推移をまとめたものです。
ここでいう「まともな物件」とは、23区内、再建築可能、所有権、利回り8%以上という、とりあえず検討しても良い最低ラインを超えている物件という意味です。
このグラフを見るとわかるとおり、2017年には東京23区内で検討対象となる物件が年間185件あったのが、2022年には89件と半分以下に減少しています。
2018年にかぼちゃの馬車でスルガ銀行が融資不能になり、2020年と2021年にはコロナによって、そもそもの物件数が半減してしまいました。
で、コロナもそろそろ下火になって、経済を盛り上げようとしている矢先に、ウクライナ侵攻が始まったせいで
ますます契機が悪化し、結果、新築から中古まで幅広く不動産の高騰を招いています。
特に肌感覚としてはウクライナ侵攻がマーケットにトドメを刺したと感じています。
ウクライナ侵攻により海外の金利が上がり、為替に影響を与え、物価が上がり、日本の金利も上がると、世界の経済は繋がっているんだなぁとしみじみ思います。
まぁ金利が上がって、融資が引き締められれば、不動産の価格は落ち着くでしょうから、悪いことばかりではありませんがね。
さて、次は23区別の物件出現数を見てもらいます。
【23区別 高利回り物件出現件数】
23区別では、足立区、板橋区、練馬区、江戸川区、葛飾区、杉並区、北区などで8%以上の物件が1/2～1/5以下に減少しています。
この8%というのが最低ラインなので、好立地での高利回り投資はかなり狭き門になっているというのがわかると思います。
ちなみに、レオパレスの本社がある中野区だけは「レオパレス界壁問題」の発覚で2019年以降、高利回り物件が異常に増えています。
この増えた分は全部レオパレスです。
というのも、2019年くらいから、多数の金融機関でレオパレスは融資不可となったため、その影響で中野区にたくさん存在したレオパレスが投げ売りされたからです。
融資がつかないので、現金で数千万円～1億円くらい払える人しか中古のレオパレスを買えなくなり、結果としてレオパレスは利回りを高く（価格を安く）しないと売れなくなってしまったからです。
もちろん、中野区以外に存在するレオパレスも同様に投げ売りされています。
この時期はレオパレスでも融資がつく稀有な金融機関と仲良くしている人や、現金を持っている人のような一部の投資家さんしかレオパレスを購入できていません。
初心者がチャレンジしてもかなり難しいのでレオパレスの利回りが高いからと言って、安易にマネしないようにしてくださいね。
それから、この表には23区中22区しか表示されていません。
というのもその“区”では、2017年から2022年まで丸6年、物件の記録を取り続けていても「まともな物件」が1件も出なかったからです。
その区とはいったい“何区”でしょうか？
正解は、ご自身で調べてみてください。
なお、その“区”で不動産投資をしたいとお考えの方は、投資手法をしっかりと造りこんでおく必要があります。
その“区”の場合は、利回りが低すぎて、基本的にキャピタルゲイン狙いの投資しかできないため
キャピタルロスが発生しない物件を吟味する必要がありますが、正直、素人には無理です。
仮にうまくキャピタルゲインが得られたという人がいたとしても、
再現性は低いので、安易にマネしないよう、ご注意ください。
ということで、実際に可視化すると、やはりマーケットは厳しい状況になっているんだなぁということがわかりました。
こんな状況ですので、安易に低利回りの物件に手を出さないように気を引き締めていきましょうね。
低利回り物件を買うくらいなら、何も買わずに、貯金してください。
でわでわ。